Le CCMI de A à Z

Vous avez l’intention de faire construire une maison individuelle ? Sachez que plusieurs types de contrats s’offrent à vous. Soumis à une réglementation stricte, le Contrat de Construction de Maison Individuelle est le plus fréquemment utilisé.

Etant le seul contrat réglementé pour faire construire votre maison, le Contrat de Construction de Maison Individuelle présente l’intérêt d’encadrer votre projet de sa conception à son aboutissement. Mais le CCMI présente aussi l’inconvénient de sa sécurité.

Par rapport à un contrat d’architecte ou d’entreprise générale, le CCMI, – dont le surcoût est estimé entre 2 et 3 % -, apporte de réelles garanties et de protections, quant aux délais, aux travaux à accomplir, aux coûts finaux, avec une contrepartie financière si le constructeur n’honore pas ses engagements. Extrêmement détaillé, le CCMI est régi par le Code de la Construction et l’Habitation (CCH) résultant de la “ loi de 1990 ” et des textes pris pour son application. Etant d’origine contractuelle, l’ensemble des dispositions légales concernant le CCMI sont d’ordre public et ne peuvent être dérogées. Notez également que le CCMI s’incline aux obligations de la loi Neiertz (31 décembre 1989) du CCH concernant le droit de rétractation ainsi qu’à la loi Scrivener (13 juillet 1979) attenant aux conditions suspensives de l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison. Par ailleurs, afin d’achever sa légalité, un projet sous CCMI se soumet à la totalité du Code de l’urbanisme.

Depuis 2008, le CCMI, avec l’intervention d’Afcobois (le syndicat de la construction bois) et du cabinet HD Courtage, s’est véritablement ouvert à la construction bois. “Partant du constat que les garants refusaient systématiquement d’assurer les entreprises de construction de maisons bois, Afcobois s’est rapproché du cabinet HD Courtage pour les inciter à développer le CCMI dans la filière bois. ” Aussi, Loïc de Saint-Quentin, secrétaire général d’Afcobois, précise que “ les entreprises adhérentes d’Afcobois (près de 140), signent une clause de solidarité et acceptent de prendre le relai dans le cas où une entreprise membre du syndicat Afcobois serait défaillante dans le cadre d’un CCMI ”.

Certains diront que le CCMI est un système bloqué mais en réalité Afcobois ne fait que rendre le système plus lisible. Le CCMI protège les acquéreurs en apportant des réponses claires, et évitant bien des tensions ! ”, insiste Hervé Defer, gérant de HD Courtage. Le contrat n’en reste pas moins le même pour tous. Il existe ainsi deux sortes de CCMI. Le CCMI avec fourniture de plan est le plus répandu. Il s’applique dès lors que le constructeur fournit un plan et exécute tout ou partie des travaux. Ces deux critères réunis imposent obligatoirement le constructeur à signer ce type de contrat.

Il arrive que le constructeur se charge des formalités administratives comme le demande le permis de construire. Le CCMI sans fourniture de plan ou CCMI allégé, est ordonné lorsque le constructeur réalise certains travaux. Il peut s’agir des travaux de gros œuvre ou de mise hors d’eau ou hors d’air de la maison. Dans ce cas, le maître d’ouvrage signera le CCMI allégé avec le constructeur et devra souscrire des contrats d’entreprises pour les autres travaux d’achèvement de la maison. Le constructeur devra suivre les directives imposées par le plan. Notez que le CCMI est obligatoire dans ces deux situations. Autrement, on parlera de contrat de maîtrise d’œuvre (ou contrat d’architecte) associé à un marché de travaux.

“ Un constructeur CCMIste doit avant tout être protégé par une assurance dommage-ouvrage et disposer des garanties de livraison, de remboursement et de paiements des sous-traitants. Il est impératif d’être rigoureux dans le montage du dossier. De leur côté, les acquéreurs doivent trouver un partenaire constructeur qui les accompagne dans la partie administrative ” précise Pascal RousselL gérant des constructions AMB. Mais quelque soit le CCMI, pour qu’il soit valable, le contrat doit être écrit et signé en deux exemplaires par le maître d’ouvrage et le constructeur.

“ Le CCMI reprend la liste des droits et des devoirs de chacune des parties et garantit une construction sans soucis en cas de défaillance du constructeur ” rappelle AMB, spécialiste de la construction bois depuis près de 20 ans. Le contrat doit par ailleurs inclure certaines mentions obligatoires notamment celles relatives à la description du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques de la maison, la justification des garanties, le prix et ses modalités de révision, l’échelonnement des paiements, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, etc. Aux mentions obligatoires s’ajoutent des pièces annexes faisant référence aux attestations d’assurances, à la notice descriptive, etc.

Le CCMI comporte aussi des conditions suspensives c’est-à-dire des clauses dont l’accomplissement est obligatoire pour engager le contrat. Au nombre de cinq, ces conditions concernent : l’acquisition du terrain ainsi que l’obtention du permis de construire, des prêts et de l’assurance dommages-ouvrages ainsi que l’acquittement de la garantie de livraison (délivrée par le constructeur). Notez que vous disposerez d’un droit d’annulation de sept jours, sans demande de justification ni même d’explication, à compter de la réception du contrat par lettre recommandée.

De plus, les constructeurs accordent aux propriétaires un délai de réflexion de quatre mois après la signature du contrat pour en réviser certaines modalités. En effet, les éventuels travaux que vous vous seriez réserver (travaux non notés dans votre contrat C.C.M.I) peuvent être réalisés par votre constructeur pour la somme indiqué sur le contrat. En cas d’annulation de votre part (sous sept jours), elle prévoit le remboursement intégral des sommes versées. Cette garantie, non obligatoire, s’étend à la non-réalisation des conditions suspensives et à la non-ouverture du chantier. À ce titre, le CCMI contient une garantie financière de “ remboursement ”.

En plus d’être précis, le CCMI est sans surprise. Non seulement parce qu’il engage un interlocuteur unique mais surtout parce qu’il présente l’avantage de garantir un prix définitif fixé contractuellement. Par ailleurs, les prestations non comprises seront clairement évaluées. Au moment de la signature du contrat, les contractants agissent en connaissance de cause. Les plans, les délais et les prix du projet y sont clairement mentionnés. Le CCMI contient également une grille d’appel des fonds, sorte de calendrier qui échelonne les paiements à chaque grande étape d’avancement des travaux. Aussi, la date d’ouverture du chantier est une date importante qui marque le début de l’exécution des travaux et l’ouverture de la garantie de livraison. Au terme du chantier, à la remise des clés, et sans réserve de votre part, il ne vous restera plus qu’à vous acquitter des 5 % restants.

Notez qu’aucun versement ne devra être opéré avant la signature du contrat. En revanche, si et seulement si le CCMI avec fourniture de plan le stipule, le constructeur est en droit d’exiger un dépôt de garantie. Ce montant ne pourra en aucun cas dépasser les 3 % du coût total. Suivant la logique de la garantie de remboursement, le CCMI présente une garantie de livraison. Elle certifie la livraison du projet achevé dans le respect des délais et des prix. C’est sans aucun doute l’une des garanties les plus importantes et les plus rassurantes. Elle couvre l’acquéreur contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution. “ Le CCMI ne garantit pas seulement la livraison à prix et délai convenu, il garantit aussi la livraison à matériau convenu ” réagit Hervé Defer. Cette garantie prend fin à la réception des travaux.

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Effectuée en présence du constructeur, la réception des travaux se constate dans un procès-verbal écrit. Sachez que vous disposez d’un droit d’assistance. En revanche, dans la mesure où vous constateriez seul la bonne réception des travaux, vous disposez d’un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents. à l’issu de cette étape, vous êtes officiellement propriétaire.

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